2020/07/05(日)投資マンションの売却
元はと言えば、電話勧誘に引っかかって営業と会うことになってしまったのが元凶とは言え、あまりにもこちら側が勉強不足だったという反省もあり、不動産屋との関係も切れ後腐れも無くなったので、後学のために事の顛末を整理しておこうかと。
・物件
立地は、JR山手線神田駅から徒歩10分程の国道沿い。
部屋は14階建ての9階で、窓からの景色は建物の横を走る首都高という殺風景な所。
間取りは、LもDも無いStudioタイプという6畳程度の一部屋。シンクとガスコンロ、バス・トイレ付きで、登記簿上の広さは約20㎡。
・投資内容
マンション投資で営業が推してきたポイントは、概ね以下の３点。
１．購入したマンションをそのまま賃貸物件として貸し出し、入居者さんの家賃でローンを支払うため金銭的な負担が無い
２．ローン完済後は賃貸料がそのまま収入になるので、将来年金の補填になる
３．ローンに団体保険が付いており、自分が死んだ際は返済が不要となるので、家族がいる人なら生命保険の代わりにもなること
おまけとして、開始当初は経費が嵩んで赤字になり、所得税が戻ってくるという話もありますが、それは最初の数年だけでその後は所得税を収める方向に倒れるので、これはあまり期待しない方が吉。
まず、月々の収入については、自分が所有していた物件は家賃が約8万円／月。管理費と修繕積立金は自分が支払うので、その分を差し引いて手元に残るのは約7万円／月くらい。
支払については、頭金を数十万払って、ローンが二千万弱。団体保険付き且つ自分の住居では無いので金利は割高になり、変動金利で大体2%後半のため、返済額を約7万円／月に収めるために、35年という長期ローンを組む事に。
35年も借りてると、利子が嵩んでトータルの返済額は借り入れ金額の1.5倍くらいになってしまうのに、月々の支払いは家賃で賄うのでまぁいいか、と納得してしまうのがこの投資の怖い所。
この手のマンション投資は、自分を含めて”自己資金が無くても、ローンさえ通れば始められる、マンションオーナーになれる”のが肝な訳で。
結局のところ、物件の想定家賃を元に、35年ローンを組んだ際の月々の支払いが家賃で賄える金額になるよう、ローンの金額と物件価格を設定した商品という事ですね。
・売却した理由
これは、一にも二にも「物件を売ってくれ」という勧誘の電話が非常に鬱陶しかったから。
ここ数年では、週末の土日に数件、平日の夜も1,2件はかかって来る感じ。
電話だけなら、迷惑電話対策などで凌げますが、中には家まで押し掛けて来る営業もいたりして、身の危険を感じることも。
どうしてこんな事になるかというと、不動産登記簿の内容は法律により誰でも物件所有者の個人情報を確認することが出来るためだとか。
不動産屋に相談しても「ここはいい物件だから皆欲しがるんですよ！」と、何の慰めにも解決にもならない事を言うだけで、頼りになりません。
・営業の発言
これも、その場しのぎで適当な内容が多いので、あまり信用しない方が良かったですね。
支出の話
勧誘時に営業が出してきたシミュレーションには、支出として管理費、修繕費に加え、固定資産税までは含まれていたものの、実際には物件所有中に発生した追加コストとして、エアコン交換、ガス給湯器交換、フローリング貼り替え、浴室のコーキング張り替え、壁紙貼り替えなどなど、物件価値を維持するための支出が雑費として数十万単位で発生し、収支計画のアテが外れまくり。
経費の話
営業は「パソコンやスマホも、不動産情報を確認したり確定申告資料作成するという名目で、経費として処理できますよ！」と調子の良い事を言っていたけれど、実際はそんな事は無く。
どれくらいそのモノを不動産投資用途として使ったのか、その占有率が重要なので、実際には経費扱いなど出来っこありません。
退社の話
契約当初は「末永くサポートさせてもらいます！」などと調子の良いことを言っていた営業は、数年後にあっさり退社。引き継ぎで後任が一度ご挨拶だけでもと言うので会ってみたら、挨拶もそこそこに「今お薦めの物件がありまして！」と、新たな契約の勧誘が始まり、断るのに四苦八苦することに。
売却の話
これは、購入側の営業では無く売却側の話。
売却で得た収入の確定申告はどうすればよいのか聞いてみたら「購入金額が売却金額を下回っていれば、収支が赤字扱いなので確定申告は不要ですよ！」と言われ、それなら何もしなくて良いかと安心していたのに。
正しくは、購入金額から資産の償却費を差引いた額、つまり現状の中古物件としての価値と比較して売却額が下回っていればの話で、改めて計算してみたら確定申告が必要なことが判明。
営業の話を鵜呑みにしていたら危なかった．．．
・トータルの収支
売却費でローン残金を精算した際は手元にそこそこの金額が残ったので、単純に”マンション投資も悪くないじゃん”と喜んでみたけれど。
支出：物件購入費(頭金＋ローン)。管理費。修繕積立金。固定資産税。雑費(エアコン交換他)。(家賃と物件売却費)所得税、手数料などの諸費用。
収入：物件売却費。家賃。確定申告還付金。
冷静になって上記の支出と収入を計算してみると、損はしていないものの大した儲けもなくてガッカリ。
今回は、早くマンション投資と縁を切りたかったので、物件を安値で売り急いでしまったのも敗因。
・結論
丸っきり騙されて大損した訳では無いので微妙ですけど、やはり堅実にお金を貯めていた方が、余計なリスクも無いし迷惑な勧誘電話に悩まされる事も無いしで良かった、かなぁ。